金利が低い＝お得は本当か？ 実行金利で見えてくる融資コストの本質
こんにちは。株式会社ビーメイン代表の木戸翔太です。
不動産投資や事業資金の借入を検討する際、まず目に入るのは金融機関が提示する「金利」です。
「なるべく低い金利で借りたい」と思うのは自然ですが、その数字だけを見て融資を選ぶのは、実は危うい選択でもあります。
金利には「表面金利」と「実行金利」という2つの視点があります。
この違いを理解しないまま融資を比較してしまうと、判断を誤り、後からコスト負担が大きくなるケースもあります。
今回は、実際のシミュレーションをもとに、表面金利と実行金利の違い、そして融資判断における視点の持ち方について整理します。
表面金利と実行金利の違いとは？
表面金利とは、金融機関が提示する名目上の金利です。契約書や広告に記載される数字で、一般的に比較材料として使われます。
一方、実行金利（または実質金利）は、融資実行時の手数料、返済時に発生する諸費用などを加味し、実際の支払総額を年利に換算したものです。
本当に重要なのは、「実際にいくら払うことになるのか」という視点であり、それを可視化するのが実行金利です。
シミュレーション：同じ借入でも実質コストは違う
以下の条件で、実行金利にどれだけ差が出るかを試算しました。
- 借入金額：1億円
- 返済期間：30年（元利均等返済）
- 想定：5年間返済後に一括返済
- 金融機関A：表面金利2.2%、手数料なし
- 金融機関B：表面金利2.0%、返済時に残債の2%を手数料として支払い
詳細シミュレーション
| 項目 | 金融機関A （2.2%、手数料なし） | 金融機関B （2.0%、返済時2%手数料） |
|---|---|---|
| 借入金額 | 1億円 | 1億円 |
| 借入期間 | 30年 | 30年 |
| 毎月返済額 | 約379,701円 | 約369,619円 |
| 5年後の残債 | 約8,755万円 | 約8,720万円 |
| 5年間の利息合計 | 約1,034万円 | 約938万円 |
| 一括返済手数料 | なし | 約174万円 |
| 総支払額（5年間） | 約1,034万円 | 約1,112万円 |
金利比較
| 項目 | 金融機関A | 比較 | 金融機関B |
|---|---|---|---|
| 表面金利 | 2.2% | ＞ | 2.0% |
| 実行金利（概算） | 2.2% | ＜ | 2.35% |
表面金利だけでは判断できない理由
一見すると、金利が低い金融機関Bのほうが得に思えます。
しかし実際には、返済時にかかる手数料を加味すると、総支払額が上回ってしまうことがわかります。
このように、数字だけで判断してしまうと、実質的にはコストが高くついてしまうケースは少なくありません。
特に売却や繰上返済などを前提にしている場合、実行金利という考え方が必要不可欠になります。
融資判断のための視点
金利比較で失敗しないために、次のような視点を持っておくと判断の軸がぶれません。
- 表面金利だけでなく、手数料や条件を含めた総コストで比較する
- 自身の返済・売却スケジュールを踏まえて条件を検討する
- 数字の裏側にある仕組みや構造を理解する
融資は単なる資金調達ではなく、投資全体の収支を左右する大切な要素です。
金利の数字ではなく、返済設計のバランスを見ることが、賢い選択につながります。
まとめ
表面金利が魅力的に見えても、実際の支払い負担を反映した実行金利で見ると、条件が逆転することがあります。
本当に重要なのは、いくらで借りられるかではなく、いくら返すことになるのかです。
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