【収益不動産オーナー向け】「賃貸借契約書にない費用」が引き起こす落とし穴
こんにちは。
大阪・心斎橋で収益不動産・事業用不動産の売買仲介を行っている、株式会社ビーメイン代表の木戸翔太です。
今回は、「レントロールや賃貸借契約書には載っていないけれど、実際には入居者から徴収されている費用」──つまり、見えない付帯サービスが、売買や管理会社変更時にどのようなリスクを引き起こすかについて、実際の事例を交えて解説します。
レントロールに現れない「付帯サービスのリスク」
不動産売買の初期段階で提示される「レントロール」は、物件の収益状況を判断するために必要不可欠な資料ですが、
実際には賃料・共益費・駐車場代といった基本的な項目しか載っていないことがほとんどです。
しかし、現場では入居者が以下のような“付帯サービス料”を支払っているケースが少なくありません。
- 鍵紛失時の駆けつけサポート
- 24時間コールセンター対応
- 安心入居パック、住まいのトラブルサポートなど
これらの費用は、賃貸借契約書にも、レントロールにも記載されていない場合が多く、後から浮き彫りになる、見えないコストとなっています。
【実例】入居申込書には記載、契約書にはなし──1,000円のサービス料の行方
ある物件の売買にあたり、賃借人目録（賃借認目録）を作成していた際、入居者が毎月1,000円の「安心サポート料」を支払っている事実が発覚しました。
しかしこの費用について、
- 賃貸借契約書には一切記載されておらず
- オーナーの通帳や送金明細にも反映されておらず
- 管理会社からの報告もなかった
という状況でした。
後日、調査を進める中で当時の「入居申込書」には、そのサービス加入と金額が記載されていたことが判明。
ところが、管理会社がオーナーに提出している入居状況表にはその記載はなく、
管理会社が入居者からサービス料を徴収しながら、オーナーには報告も還元もしていなかったという実態が明らかになりました。
オーナーチェンジ・管理会社変更時に起こりやすい問題
こうした「契約書にも、レントロールにも出てこない費用」がある場合、以下のようなトラブルが生じやすくなります。
- 新オーナーがサービスの存在を把握しておらず、入居者から継続の要望が来ても対応できない
- 管理会社が変わったことでサービスが終了しても、入居者には説明がなされず、クレームにつながる
「賃貸借契約書への記載の有無」で対応が分かれる
以下に、サービスの記載状況とその後の対応を整理します。
| 状況 | オーナーチェンジ・管理会社変更後の対応 |
|---|---|
| 賃貸借契約書に記載あり | 原則として、新オーナー・新管理会社に提供義務が継承されます。継続できる体制を事前に整備する必要があります。 |
| 賃貸借契約書に記載なし | 入居者と管理会社との間での契約のため、基本的には管理会社変更と同時にサービス終了が可能。 |
オーナーが確認すべき3つの視点
1. 賃貸借契約書をしっかりと確認する
特約条項や別紙に、付帯サービスの記載がないかを細かく見直します。
2. 入居申込書・重要事項説明書を確認する
契約書に記載がなくても、申込書にのみ記載されているケースは実際に多くあります。
3. 管理会社に「入居時の決済明細」「全費用リスト」の提出を依頼する
月額・初期費用を含めて、誰から何を徴収し、それをどう処理しているかを明確にしておくべきです。
まとめ｜「契約外の費用」は見えにくいからこそ要注意
- 初期レントロールには出てこない「付帯サービス料」が、後になって大きなリスクとなることがある
- 契約書・申込書・決済明細・送金表を照合することで、収支の実態を正確に把握できる
- 見えにくい収益構造を明らかにすることが、不動産の価値を守り、買主・入居者とのトラブルを防ぐ近道です
株式会社ビーメインでは、丁寧にチェックし、売買時や管理会社変更時の見落としを防ぐサポートしています。
管理会社が入居者から集金しているのに内容を開示していない、
担当者には満足しているが現地の清掃や管理が行き届いていない。
そうした場面は、実は珍しいことではありません。
不動産オーナーは、賃貸業の責任者です。
信頼関係に依存するだけでなく、現地確認や資料の精査を自ら行うことが、不動産経営の質を高めることに繋がります。
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